Compra de imóveis: critérios de análise, alugar ou morar, assessoria jurídica, financiamento e impacto financeiro.
Como havia escrito no post Investimento em imóveis, este ramo de investimento não é meu forte.
Entretanto, oportunidades de compra costumam aparecer de tempos em tempos.
A seguir, dou alguns exemplos.
Histórico
Apartamentos na periferia
Há muitos anos, me ofereceram oportunidades em conjuntos habitacionais recém-construídos na periferia de minha cidade.
Os valores eram muito baixos, mas meu patrimônio na época conseguia ser menor ainda!
Meu apartamento atual e o flat dos sonhos
Tempos depois, quase ao mesmo tempo, surgiram duas oportunidades.
Uma foi o meu apartamento alugado na época (pelo longo relacionamento comercial, bem como amizade, o locatário me ofereceu em condições bem generosas).
Outra foi em um flat que eu gostava muito, tendo já me hospedado nele.
Não preciso contar que ambos imóveis eu conhecia muito bem, tanto a unidade, como o condomínio e o entorno (localização).
O que me refreou nesta compra foi algo totalmente independente dos imóveis, e sim doença em família, portanto preferi me conservar líquido para eventuais emergências médicas futuras.
De novo o flat dos sonhos
Anos depois, o mesmo flat (já comprado por outra pessoa), me foi oferecido novamente.
Neste caso, em conversa com o administrador do prédio, fui avisado de algumas condutas desonestas do vendedor, o que encerrou toda e qualquer possibilidade de negociação.
De novo apartamentos na periferia (ou para onde a cidade cresce)
E agora, surgiu mais esta oportunidade.
Estou aproveitando para escrever aqui não só uma análise do imóvel atual, mas tentando definir uma metodologia de análise válida para as próximas vezes.
Vou dar o exemplo real que estou vivendo, preservando dados sensíveis, para não expor nem o vendedor, nem o imóvel.
Compra de imóveis – análise
Conforme o site Bastter.com, os principais motivos para comprar um imóvel são três: localização, localização e localização.
Concordo com esta colocação.
O imóvel em questão não fica num bairro nobre da cidade, mas é um bairro com vida própria, independente.
Possui infraestrutura no entorno e é de fácil locação.
Por não estar localizado num bairro nobre da cidade, seu preço por m2 é menor.
Em termos de localização, temos de observar diversos aspectos (separei alguns exemplos das cidades de São Paulo e Fortaleza nos links):
- para onde a cidade cresce (provável valorização);
- violência (infelizmente um problema generalizado no Brasil);
- aspectos legais (veja este caso em São Paulo);
- tendências do mercado e,
- hoje mais ainda, as mudanças climáticas, etc.
Imóvel
Apartamento de 2 quartos, localizado em um condomínio com mais de 20 blocos, barateando muito o valor da taxa de condomínio (R$ 250 atualmente), devido o rateio do custo operacional por mais unidades.
Não possui elevador.
A área de lazer, inclusive com piscina, também é boa.
Importante: avaliar também os aspectos de engenharia da construção e estado atual do imóvel.
Caso o comprador não tenha este conhecimento, recorrer a profissional especializado.
Preço pedido: R$ 150 mil, em negociação direta, sem corretor.
Compra de imóveis – alugar ou morar?
Alugar
Prós:
- fácil de alugar;
- condomínio baixo;
- já locado atualmente.
Contras:
- o bairro é bom, apesar de ser periferia na direção da expansão da cidade. Mas é periferia;
- longe de linhas de metrô (e, pelo que vi nos planos de expansão futura, este bairro não será contemplado no médio prazo);
- maior dependência de automóvel.
Morar
- Prós: custo baixo do condomínio, além da área de lazer.
- Contras: distante de todas as minhas atividades atuais (situação pessoal). Nada garante, entretanto, que, ao morar, eu descubra até mesmo opções melhores dentro de uma nova rotina.
Assessoria jurídica
O site Bastter.com sempre recomenda a análise jurídica por um advogado de confiança especializado na área imobiliária.
Financiamento
Antes de se meter em um financiamento, lembre de ler meu post Investimento em imóveis, item Financiamento:
Fazendo as contas, o valor total pago em prestações e reajustado, o imóvel financiado foi 78% mais caro que se pudéssemos ter comprado à vista (ou seja, em apenas 5 anos, quase demos um segundo imóvel para o banco) – um alerta sobre o impacto de um financiamento imobiliário.
As pessoas não analisam também algumas perspectivas futuras, como a piora da situação econômica do país ou a perda da atual fonte de renda.
No caso de empregado de empresa pública, a possibilidade desta ser privatizada.
Já vi casos em que o empregado financia um valor fora da realidade (algo que ele tem controle e deveria ter avaliado melhor) e depois torce para não privatizarem a empresa (algo que ele não tem controle, definitivamente).
Uma pequena vantagem (não monetária) de financiar seria o uso da estrutura de análise que o banco já possui sobre o imóvel, uma vez que este será oferecido como garantia do financiamento (e o banco certamente avaliará a qualidade do bem dado em garantia).
Não substitui um advogado de confiança, mas é melhor do que nada.
O site da CEF explica bem como é o financiamento habitacional deles.
Também permite fazer simulações de financiamento imobiliário.
Impacto financeiro
Fiz algumas simulações nas planilhas descritas em Planilhas de Projeção Financeira.
A linha tracejada representa uma previsão feita em 2019, cinco anos atrás.
A linha azul representa a projeção atual.
Duas simulações são representadas na linha vermelha.
Compra à vista para alugar (simulação recebendo aluguel).
Compra à vista para morar (simulação com custo de moradia reduzido).
No caso de morar no imóvel, este deixa de ser um investimento, mas vejam que no médio prazo, iguala a projeção atual.
O preço não financeiro desta opção seria eu morar longe dos lugares que atualmente fazem parte de minha rotina.
Não coloquei aqui uma simulação do financiamento, pois caso seja feito, será para quitar o mais breve possível, com o único objetivo de aproveitar a estrutura de análise da instituição financeira.
Compra de imóveis – Conclusão
Não vai haver aqui no post uma conclusão se a compra será efetuada.
O objetivo do post não é este, mas sim definir critérios de análise:
- localização;
- para onde a cidade cresce;
- violência;
- aspectos legais;
- mudanças climáticas;
- aspectos de engenharia;
- alugar (investimento) ou morar;
- assessoria jurídica;
- financiamento;
- impacto financeiro.
Estes foram os itens que identifiquei.
Acredito que investidores mais experientes olhariam mais coisas que eu não considerei, portanto, sugiro sempre a consulta a outras fontes de informação.